Nên THUÊ hay MUA nhà?

harielevn
10 hours ago
5 min read

“Mua nhà sớm cho ổn định.”

“Thuê nhà là mất tiền.”

Đây là hai lời khuyên quen thuộc mỗi khi nói đến vấn đề nhà ở.

Nhưng trong thực tế khi chúng tôi tư vấn tài chính cho khách hàng, việc cân nhắc giữa thuê hay mua nhà cần được cân nhắc rất nhiều yếu tố, bao gồm tính toán chi phí của cả hai phương án, tránh trường hợp nhiều gia đình rơi vào tình trạng thu nhập không thấp, nhà thì có, nhưng cuộc sống luôn căng thẳng vì tiền.

Bài viết này không nhằm thuyết phục bạn “nên mua” hay “nên thuê”. Mục tiêu của OnePlan là giúp bạn trả lời hai câu hỏi quan trọng nhất:

Thuê hay mua – lựa chọn nào thực sự ít tốn tiền hơn?
Nếu mua, có thể vay bao nhiêu là an toàn?

Trong tài chính cá nhân, không có lựa chọn nào đúng cho tất cả mọi người. Thuê nhà không phải là thất bại, và mua nhà cũng không mặc nhiên là thành công.

Thuê nhà thường là lựa chọn hợp lý khi:

Bạn chưa đủ tiền đặt cọc và chi phí ban đầu
Công việc, nơi sống còn có khả năng thay đổi
Lãi suất cao, giá nhà tăng nhanh
Bạn cần sự linh hoạt trong 3–5 năm tới

Ngược lại, mua nhà có thể hợp lý hơn khi:

Giá nhà tương đối hợp lý so với tiền thuê
Lãi suất ổn định
Bạn có kế hoạch ở lâu dài
Dòng tiền đủ khỏe để gánh chi phí sở hữu

Những suy nghĩ sai lầm phổ biến khi quyết định Mua hay thuê nhà:

“Thuê thì mất trắng”
“Mua thì mỗi tháng trả ngân hàng cũng là tích lũy”

Thực tế, cả thuê và mua đều có chi phí – và cần được so sánh trên cùng một mặt bằng.

Chi phí thuê nhà không chỉ là tiền thuê hàng tháng, mà còn bao gồm bảo hiểm người thuê và chi phí cơ hội của tiền đặt cọc.

Chi phí mua nhà thì phức tạp hơn nhiều: trả nợ vay, thuế, bảo hiểm, bảo trì, vận hành, chi phí cơ hội của tiền đặt cọc và chi phí mua nhà ban đầu. Khi phân tích đúng, cần trừ đi phần trả gốc (vì đó là tài sản), và nếu có, cả lợi ích thuế hay giá trị tăng thêm của căn nhà.

Chỉ sau khi điều chỉnh đầy đủ những yếu tố này, ta mới có thể kết luận thuê hay mua rẻ hơn về mặt tài chính. Nhưng ngay cả khi mua nhà rẻ hơn thuê, câu chuyện vẫn chưa kết thúc.

Rất nhiều người dừng lại ở câu hỏi “ngân hàng cho vay bao nhiêu”, và coi đó là câu trả lời cuối cùng. Đây chính là điểm bắt đầu của hàng loạt áp lực tài chính sau này.

Một phân tích mua nhà đúng không bắt đầu từ ngân hàng, mà bắt đầu từ dòng tiền của chính bạn.

Trong hoạch định tài chính, khả năng mua nhà an toàn luôn bị giới hạn bởi hai yếu tố song song:

Khả năng chi trả hàng tháng
Khả năng đáp ứng tiền đặt cọc và chi phí ban đầu

Một nguyên tắc an toàn được sử dụng rộng rãi là chi phí vay mua nhà không nên vượt quá 25–30% thu nhập hàng tháng.

Ví dụ, với một gia đình có thu nhập 60 triệu/tháng, ngưỡng an toàn cho toàn bộ chi phí liên quan đến nhà ở chỉ khoảng 18 triệu/tháng. Sau khi trừ các khoản cố định như phí quản lý, bảo hiểm, thuế, số tiền còn lại để trả ngân hàng thường chỉ nên rơi vào khoảng 15–16 triệu/tháng.

Đây là giới hạn của dòng tiền. Bạn không thể “linh hoạt” với nó trong thời gian dài mà không phải đánh đổi chất lượng cuộc sống.

Với mặt bằng lãi suất phổ biến tại Việt Nam trong nhiều năm gần đây (khoảng 9–11%), một quy đổi thực tế là:1 tỷ đồng vay mua nhà thường tương đương 9–10 triệu tiền trả mỗi tháng(ở kỳ hạn 20–25 năm).

Điều này có nghĩa là nếu bạn chỉ nên trả khoảng 16 triệu/tháng, thì khoản vay an toàn chỉ rơi vào khoảng 1,6–1,7 tỷ đồng, dù ngân hàng có thể sẵn sàng cho bạn vay nhiều hơn.

Rất nhiều người có trong tay 700–800 triệu và cho rằng mình mua được nhà 2,5–3 tỷ. Nhưng trong hoạch định tài chính, tổng tiền có không đồng nghĩa với tiền đặt cọc thực.

Bạn luôn cần trừ ra:

Thuế, phí mua nhà
Chi phí nội thất cơ bản
Một phần dự phòng ban đầu

Sau khi trừ những khoản này, số tiền thực sự dùng làm đặt cọc thường thấp hơn so với kỳ vọng. Nếu yêu cầu đặt cọc tối thiểu là 30%, thì chính khoản tiền này sẽ giới hạn giá mua nhà của bạn – bất kể thu nhập cao đến đâu.

Trong rất nhiều trường hợp thực tế:

Thu nhập cho phép bạn mua nhà 2,3–2,4 tỷ
Nhưng tiền đặt cọc chỉ đủ an toàn ở mức 2,0 tỷ

2,0 tỷ mới là giá mua đúng, dù cảm xúc và ngân hàng đều “khuyến khích” bạn mua cao hơn.

Ngoài ra, khi nhìn vào bảng phân bổ khoản vay bạn sẽ thấy: trong những năm đầu, phần lớn số tiền trả ngân hàng là lãi, không phải gốc.

Điều này có nghĩa là nếu bạn bán nhà sớm, hoặc gặp biến cố trong 3–5 năm đầu, giá trị tích lũy từ việc “trả ngân hàng” gần như không đáng kể. Lợi nhuận (nếu có) chủ yếu đến từ việc giá nhà tăng, chứ không phải từ việc trả gốc.

Đây là lý do vì sao mua nhà chỉ thực sự hợp lý khi bạn ở đủ lâu.

Ngân hàng có thể cho bạn vay tới 35–40% thu nhập, thậm chí cao hơn trong một số trường hợp. Nhưng hoạch định tài chính cá nhân luôn sử dụng ngưỡng thấp hơn, không phải để làm khó bạn, mà để bảo vệ bạn.

Vay quá sức đồng nghĩa với:

Mất khả năng tiết kiệm
Không còn dư địa đầu tư
Dễ tổn thương trước biến động lãi suất và rủi ro cuộc sống

Ngoài khoản vay, bạn còn phải trả phí quản lý, bảo trì, sửa chữa, điện nước, điều hòa, khấu hao nội thất… Những chi phí này tăng đều theo thời gian và thường bị đánh giá thấp khi mua nhà.

Không ít trường hợp cho thấy một căn nhà nhỏ hơn, vừa khả năng, lại mang đến sự nhẹ nhõm tài chính lớn hơn một căn nhà “trong mơ”.

Khi nào mua nhà là một quyết định đúng?

Mua nhà thường là quyết định tốt khi: